今注目の団地リフォーム・リノベーションの注意点とは

1.どんどん自由化が進む団地リフォーム

なぜ今団地なのか？

団地が日本に初めて登場したのは1950年代半ば。当時の最先端だった水洗トイレや風呂、ダイニングキッチン、ベランダなどを取り入れた庶民の憧れの住宅というポジションで、その後1960年代～80年代にかけて建設が進み、主に都市で働くサラリーマン家庭の住宅として全国に普及していきました。

しかし近年では居住者の高齢化や設備の老朽化などから空室も増え、今後の利用法が問題となっています。

そんな状況を解決するべく進んできたのが団地リフォーム・リノベーションの緩和です。

それまでは内装を勝手に変更することは禁止されている団地が大半でしたが、近年では限度はあるものの、入居者にリフォーム・リノベーションによる改修を認める団地が増加しています。

団地はもともと地域に根づいたものであり「ご近所や地域社会との付き合いが豊か」「緑が豊富」「比較的家賃が安い」など入居者に嬉しい特徴がいくつもある物件。

改修可能になり、古い設備というデメリットを解消できることに加え、自分好みの空間をデザインできるというメリットと、団地本来の魅力が相まって、若い世代を中心に団地リフォーム・リノベーション物件が注目されるようになっているのです。

リノベ済み団地や入居前リフォームOK物件も登場

このような状況を受けて、入居者のリフォーム・リノベーションが可能というだけではなく、個性的なリノベーション済みの団地も登場。また入居前に好みのリフォームができる物件もあるなど、団地のリフォーム・リノベーションはどんどん自由になっています。

A子：団地を取り巻く状況がそんなに変わっているとは知らなかった。例えばどんな物件があるの？

スタッフ：2012年から始まった「無印良品の家」を企画・販売しているムジ・ネットとUR都市機構のコラボプロジェクトなんかが有名ですね。

古い団地の魅力を活かしながら、変えるべきところは変えて自由な住まいを提供するというのがコンセプトで、柱や欄干は残しつつ、細かく分かれている部屋は壁を取って広げて1LDKや2LDKに改装するなど、入居者が自由にカスタマイズできる十分な空間を確保しています。

他にも、組み合わせ式のキッチンや収納ボックスなどを取り入れて、団地ならではの良さを享受しながらライフスタイルに合った暮らしができるように工夫されています。プロジェクトは全国数十カ所のさまざまな団地で進んでいて、シンプルな暮らしを望む若い世代を中心に人気がありますよ。

Ａ子：それはおもしろそうね。ほかにもあるの？

スタッフ：団地をリノベーションして賃貸している例ですが、神奈川県ホシノタニ団地も新しい取り組みですね。

室内をリノベーションしただけでなく、広い敷地を活かしたアドバイザー付きの農場や専用ドッグランなんかもそろっていて、地域の中での団地再生の例として注目されています。

Ａ子：これからもいろいろおもしろい団地が出てきそうね。

2.「不便」を「便利」に変える団地リフォームマジック

団地暮らしの魅力とは？

新築や一般的なマンションではなく、あえて団地リフォーム・リノベーションに人気が集まっている理由は、次のような団地ならではの魅力を感じられるところにあるといえるでしょう。

・空間が広い
団地はもともとファミリー向けに作られているので、ある程度の広さがあるものがほとんど。1人暮らしや2人暮らしだとかなり贅沢に空間を使うことができます。

リフォームやリノベーションで壁を取り払えば、1LDKや2LDKなど広い空間を作ることができるので自由度が高く、思い通りのデザインが作りやすいのも特徴。そのため「こんな家に住みたい！」という理想も叶えやすくなっています。

・家賃が安い
賃貸の場合、同じような条件のマンションと比べ家賃が安く設定されていることが多く、誰もが借りやすい仕様になっています。

・団地内のほかの住民や近隣住民との交流がある
リノベーションOKの物件には、DIYやシンプルな暮らしなどに関心の高い若い世代が集まる傾向にあるので、一般のマンションなどに比べて友達を作りやすい環境にあるといえます。

また団地によっては、地域の人々が利用できる喫茶室や共同スペースなどが設けられており、団地の住民・周辺地域の人々が参加してのワークショップを開催するなどの取り組みも行われています。

リフォーム・リノベーションで昔ながらの団地はどう変わる？

さまざまな魅力がある団地での生活ですが、設備が老朽化していれば、そのままで現代的で快適な暮らしというわけにはいきません。しかしリフォーム・リノベーションを行うことで、そんな「不便」を「便利」に変えることができます。施工例とリフォーム・リノベーションによる変化についていくつか紹介します。

ケース1）築35年の現住団地をリノベーションして快適な空間に

ケース2）リノベーション物件を購入・転居

ケース3）MUJI×URのリノベーション団地に転居

Ａ子：正直「団地」というと設備が古くて過ごしづらそうなイメージがあったけど、リフォーム・リノベーションすることで非常に便利になるのね。

スタッフ：そうですね。実際に住んでいる人の感想を聞いても、設備への不満はほとんどないようですよ。それに加え、広いリビング・ダイニングなど居心地のよい空間ができたことによって、「家族で過ごす時間が増えた」「子どもの友達が遊びに来る機会が増えた」なんて感想が多いみたいですね。

Ａ子：いいことずくめじゃない！

スタッフ：もちろんメリットばかりというわけにはいかないですよ。団地リフォーム・リノベーションならではの注意点もあるので、次はそれについて詳しく紹介しますね。

3.団地リフォームの課題・費用・注意点とは？

一見いいことずくめにも見える団地リフォーム・リノベーションですが、いくつか気をつけなければいけない点もあります。

知っておきたい建物の構造上の制約

・壁式構造
団地の構造は多くが壁式構造というコンクリートの壁で荷重を支える仕組みになっています。耐震強度は高くその点では安心できるのですが、部屋と部屋の間の間仕切りがこの耐力壁になっている場合は撤去できないので、理想の間取りの実現が難しい場合があります。間取りにこだわりがある場合は、実現可能な設計かどうかしっかり確認してください。

・直天井と直床
すべてではありませんが、団地によっては天井のコンクリート面に直接塗装する直天井や、コンクリートの床上に直接フローリングやカーペットを敷く直床方式になっているところもあります。

この場合天井高を上げることはできませんし、また床下の素材の選び方によっては天井が低くなってしまう可能性もあります。団地はもともと天井が低い物件が多いので、快適に過ごせる高さが確保できるかどうかは必ずチェックするようにしましょう。

・排水管の位置
古い団地では排水管がコンクリートの層を通して設置されている場合があります。こうなると排水管の移動ができないので、水回りの場所の変更はできない可能性が高いので、事前の確認が重要です。

・エレベーターがない
5階建て以下の団地ではエレベーターがないのが一般的です。そこでほとんどの場合高層階になるほど家賃は低く、2階が最も高い設定になっています。重い荷物を持った時や疲れている時の階段の上り下りはしんどいもの。自身や家族の体力や年齢などをよく考えて、物件を選ぶのがおすすめです。

・キッチンや浴室などのスペースは狭め
もとの面積の制約をうけるので、新築マンションのように広々としたキッチンやバスは設置が難しく、機能性には優れているがコンパクトなサイズになることが多いようです。

ドラム洗濯機などの大型家電の設置もスペース的に苦しい場合があるので、これも事前に確認するようにしましょう。また浴室はほとんどが在来工法で作られており、壁が撤去できない、排水管の位置が動かせないなどの制約から、ユニットバスの設置は難しいことが多くなっています。

・防寒対策の必要性
築年数が古い団地の多くは壁に断熱材が使われていないため、冬の寒さにはあらかじめ対策を講じる必要があります。壁に断熱材を入れることは可能ですが、その際は壁が内側に数センチ出てくることになるので、部屋が少し狭くなってしまうので注意が必要です。

費用はどれくらいかかるの？

おおよそどれくらいの規模のリフォーム・リノベーションでどれくらいの費用がかかるのかは、施工を検討する上で重要な要素です。物件の状況はそれぞれ異なるので「必ずこう！」ということは言えませんが、目安となる基準を紹介します。

値段別リフォーム可能範囲

Ａ子：団地リフォーム・リノベーションは意外と低予算でもいろんなことができるのね。

スタッフ：そうですね。ただ物件の状態や希望によって費用はケース・バイ・ケースなので、まずは相談してみるといいかもしれません。

Ａ子：どこに相談すればいいの？

スタッフ：リフォーム・リノベーションを手がける各社で相談会が行われていますよ。

リノベーション物件を専門に扱っている不動産会社もあるので、まず情報を集めてみて、気になるところがあれば詳しい説明を聞いたらどうでしょう。物件によっては内覧会に参加することもできますよ。

団地リフォーム・リノベーションで理想の住まいを

豊かな自然や生活に便利な環境を享受しながら、自分らしい暮らしを送れるところが団地リフォーム・リノベーションの一番の魅力。最近では住みながら徐々に部屋に手を加えていく「セルフＤＩＹ」が人気なこともあり、ますます注目が高まっており、数多くのリフォーム済み物件・リノベーション希望者用物件が供給されています。団地ならではの特徴や注意点を知った上で、賢く利用してみてください。

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