中古マンションをリノベーションとリフォームとの違いを解説！リノベーションにオススメの住宅とは？

1.リノベーションとリフォームの違い

「リノベーション」と「リフォーム」はどちらも古いものを新しくする意味で同じように使われる言葉ですが、リノベーションは全体的な改修、リフォームは部分的な修繕を意味します。

リノベーション・・・機能回復のための全体的な改修

リノベーションとは、専有部分の給排水・電気・ガスの配管や天井・壁・床を全面的に新設し、建物に新たな付加価値を付ける大規模な改修を行うことです。設備の変更だけでなく、柱や壁を取り壊し、間取りや外観デザインも丸ごと変えて、従来のものとは異なる新しい住宅になります。

リフォーム・・・原状回復や不具合箇所の部分的な修繕

リフォームとは、経年劣化による補修や修繕、家族のライフスタイルの変化による増築や改築です。既存建物は大きく壊さず、部分的に手を加える工事を行います。例えば、壁紙や床の張替え、水まわり設備の交換などがあります。リノベーションでは、断熱や採光、通風、省エネ、耐震設計など住まいの性能を大きく向上させる改修が可能です。

2.リフォームと比べた場合のリノベーションのメリット・デメリット

リフォームとリノベーションには大きな意味で差はないため、メリットやデメリットも同じように考えて良いでしょう。ただし、リノベーションだけメリット・デメリットがあります。それは何でしょうか？

リノベーションのメリット（リフォームと比べた場合）

メリット①住宅の性能が上がる

リノベーションは、間取りの変更を伴う大規模改修です。断熱や採光、省エネ、耐震設計など住まいを一から考え直すため、環境やライフスタイルに合ったプランで作ることができます。そのため、住宅全体の性能をグッと上げられます。

メリット②住宅の選択肢が広がる

住宅を丸ごと取り換えるようなリノベーションは、言い換えれば新築同等かそれ以上の住まいに作り変えるため、従来の建物がどのような状態であっても、好みの住宅に変えられるため、物件の選択肢が広がります。

リノベーションのデメリット（リフォームと比べた場合）

デメリット①工事費用と時間がかかる

リフォームの部分的な改修に比べて、大規模工事を伴うリノベーションは、費用と時間がかかります。

デメリット②築年数が古い場合、耐震設計に不安が残る

大規模工事を伴うリノベーションで、新築物件の購入よりも安く収めようとした場合、物件価格をある程度安く購入する必要があります。築20年のマンションは、リフォームやリノベーションには買い時と言われますが、もちろんそれより古いマンションであれば、価格も安いため、余った費用をリノベーションに充てられます。ただし、1981年6月に改訂された建築基準法より前に建設された建物は、耐震設計も考慮にいれたリノベーションを考える必要があるため費用がかさみます。安ければ良いというものでもないです。

3.リノベーションにおすすめの住宅とは？

大規模工事を伴うリノベーションには、どんな住宅を選べば良いのでしょうか？

未着工物件

中古マンションの中でも、リノベーションにおすすめできる物件は「未着工物件」です。未着工の物件は購入価格も低いため、その分リノベーションにお金をかけることができます。和室が残っていたり、キッチンの正面が壁を向いている壁掛けキッチンであったり、築年数が古い物件は未着工の可能性が高いです。

以前の持ち主により手が加えられている場合、その部分だけを残す設計を考えるのはリノベーションのメリットを活かせません。全体的に思い通りの住宅にするためにも、未着工物件がおすすめです。

ラーメン構造の物件

マンションの構造には大きくわけて「ラーメン構造」と「壁式構造」の2つがあります。

ラーメン構造は、鉄筋コンクリート造のマンションでは主流の構造です。
柱と梁で建物を支えているので、間取りの変更が行いやすい構造です。

壁式構造は、柱や梁がなく、耐力壁という壁で建物を支える構造です。
壁を取り払う工事は耐力に影響する可能性があるため、間取りの変更が難しくなります。

必要な場所に配管されている物件

マンションの給水管・排水管は、通常、床下を通っています。配管工事には許可が必要な場合もあり、物件によっては水回りの移動が困難な場合もあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。

エアコン設置用のスリーブが確保されている物件

エアコンは、スリーブ（専用の穴）がないと設置できません。築年数が古いマンションでは、共用廊下に面している部屋にスリーブがない場合があります。スリーブ設置工事は躯体に穴をあけることになり、許可されません。必要な個所にスリーブがあるかは、チェックしておきましょう。

床暖房・IHクッキングヒーターが設置できる電力容量がある物件

床暖房やIHキッチンへのリノベーションは、よくある事例です。ただし、物件自体に電力の容量がない場合は設置しても使えなかったり、そもそも設置できなかったりする物件もありますので、事前に確認しておきましょう。

4.まとめ

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションは間取り変更を伴う全体的な工事、リフォームは間取りはそのまま部分的な変更をして、古いものを新しくする修繕・改修のことです。

リフォームと比べた場合のリノベーションのメリット

耐震や省エネなどもプランにいれたリノベーションは、住宅の性能が上がります。また、すべて解体して新しいものを作るため、従来の住宅の状況は関係ありません。そのため、住まいの選択肢が広がります。

リフォームと比べた場合のリノベーションのデメリット

リフォームに比べ、工事費用と時間がかかります。また、築年数が古く価格の安い物件は耐震設計に不安が残るため、その分の費用も考慮しておく必要があります。

リノベーションにおすすめの住宅

リノベーションにおすすめの住宅は、未着工であることです。また、間取りの変更が比較的ラクなラーメン構造のマンションや、配管、エアコン設置用のスリーブの位置も見ておきましょう。床暖房やＩＨキッチンを希望している場合、それらに対応できる電力容量があることもポイントです。